Desde la STC 182/2021 del Tribunal Constitucional y la aprobación del Real Decreto-ley 26/2021, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) (conocido como plusvalía municipal) funciona con reglas nuevas: cuando la transmisión se produce sin incremento real de valor (precio de venta igual o inferior al de compra), la operación queda no sujeta al impuesto. Si ya se liquidó, existe derecho a recuperar lo ingresado indebidamente.
Desde QualityConta, asesoría fiscal en Madrid con más de 30 años de experiencia, este artículo explica cómo acreditar la pérdida, qué vía de recurso procede según la forma en que se liquidó el impuesto, y en qué plazos hay que actuar para no perder el derecho a la devolución.
La reforma del impuesto: de la STC 182/2021 al sistema vigente en 2026
Para entender cuándo y por qué cabe la reclamación, conviene conocer la evolución normativa de los últimos años:
Hito | Qué estableció | Efecto práctico |
STC 59/2017 | El TC declara inconstitucional exigir el impuesto cuando no hay incremento real de valor. | Primer fundamento para reclamar en ventas con pérdidas. |
STC 182/2021 (26 oct. 2021) | Declara inconstitucional y nulo el sistema único de cálculo objetivo. Vacío legal temporal. | Las liquidaciones firmes en esa fecha no son revisables. |
RDL 26/2021 (8 nov. 2021) | Introduce dos métodos de cálculo: objetivo (valor catastral del suelo × coeficiente) y real (plusvalía efectiva × proporción del suelo). Se aplica el más favorable para el contribuyente. | Marco vigente en 2026. Si no hay ganancia real, la operación está no sujeta. |
Punto crítico: la STC 182/2021 estableció expresamente que las liquidaciones firmes anteriores a esa fecha no son revisables. Solo pueden recurrirse las situaciones que estuvieran pendientes de resolución o cuyo plazo de recurso no hubiera vencido.
Método objetivo vs. método real: cuándo conviene cada uno y qué ocurre con la minusvalía
Desde el RDL 26/2021, la norma obliga a calcular la cuota por los dos métodos y a liquidar por el menor de los dos.
Método objetivo | Método real | |
Fórmula | Valor catastral del suelo × coeficiente aprobado anualmente (según años de tenencia) | Plusvalía efectiva (precio venta − precio compra) × (valor catastral del suelo / valor catastral total) |
Cuándo resulta más favorable | Cuando la ganancia real es alta pero el valor catastral del suelo es bajo o la tenencia fue breve. | Cuando la ganancia real es menor que la calculada por el método objetivo, o directamente no existe. |
Caso de minusvalía (precio venta < precio compra) | El método objetivo sigue arrojando una base imponible positiva: habría cuota aunque no haya ganancia real. | Operación NO SUJETA. Base imponible cero o negativa. Cuota: 0 €. Si ya se pagó, procede la devolución. |
Conclusión para 2026: cuando la venta se produce por debajo del precio de adquisición, la operación no está sujeta al impuesto. Si el ayuntamiento exigió el pago igualmente —o si la autoliquidación se presentó sin aplicar este criterio—, existe derecho a recuperar la cantidad ingresada.
Ejemplo práctico: cómo acreditar la minusvalía y calcular lo recuperable
Caso habitual en zonas de Madrid y otros municipios donde los precios cayeron entre 2008 y 2015:
- Fecha de compra: enero de 2015
- Precio de adquisición: 200.000 € (según escritura de compra)
- Fecha de venta: octubre de 2024
- Precio de transmisión: 180.000 € (según escritura de venta)
- Pérdida real: −20.000 € → minusvalía acreditada
Paso 1: comparar los valores de adquisición y transmisión
La acreditación de la minusvalía se realiza con los valores consignados en las escrituras públicas. Si el precio de venta (180.000 €) es inferior al de compra (200.000 €), existe minusvalía y la operación no está sujeta al impuesto.
Paso 2: calcular la cuota ingresada indebidamente (si ya se liquidó)
Si la autoliquidación se presentó aplicando el método objetivo (sin considerar la minusvalía), la cuota habría resultado positiva. Ejemplo orientativo con datos de Madrid:
Concepto | Valor orientativo |
Valor catastral del suelo | 45.000 € |
Años de tenencia | 9 años |
Coeficiente RDL 26/2021 para 9 años | 0,16 |
Base imponible método objetivo | 45.000 € × 0,16 = 7.200 € |
Tipo de gravamen (Madrid) | 29% |
Cuota ingresada indebidamente | 7.200 € × 29% = 2.088 € a reclamar |
Paso 3: documentación necesaria para la reclamación
- Escritura de compra: acredita el precio de adquisición.
- Escritura de venta: acredita el precio de transmisión.
- Justificante del pago de la autoliquidación (si ya se pagó).
- Informe de tasación homologada (opcional, pero refuerza la posición si el ayuntamiento cuestiona los valores escriturados).
- Solicitud de rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos (en Madrid, disponible en la sede electrónica del Ayuntamiento).
Las escrituras son el documento principal. La tasación pericial es un refuerzo, no un requisito obligatorio para iniciar la reclamación.
Cómo solicitar la devolución de la plusvalía municipal: vía autoliquidación (Madrid y grandes municipios)
Madrid capital, Barcelona y la mayoría de grandes municipios operan con el sistema de autoliquidación: es el propio contribuyente quien calcula y paga. La vía de recurso en este caso es específica.
Pasos para recurrir la plusvalía por autoliquidación
- Paso 1 — Solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos: Se presenta ante el propio Ayuntamiento (en Madrid, vía sede electrónica de la Agencia Tributaria Municipal). Plazo: 4 años desde el día siguiente al fin del plazo de presentación de la autoliquidación (arts. 66, 67 y 125 LGT). El Ayuntamiento dispone de 6 meses para resolver.
- Paso 2 — Desestimación o silencio administrativo (transcurridos 6 meses sin resolución): Cabe recurso de reposición ante el mismo Ayuntamiento (plazo: 1 mes), o directamente reclamación económico-administrativa ante el TEAR.
- Paso 3 — Desestimación del TEAR: Recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia competente. Plazo: 2 meses desde la notificación de la desestimación.
Recurso contra la plusvalía municipal: vía liquidación (municipios que no usan autoliquidación)
En los municipios donde es el Ayuntamiento quien practica la liquidación y la notifica al contribuyente, el procedimiento es distinto. Hay que diferenciar si el municipio tiene o no la consideración de gran población (más de 250.000 habitantes, entre otros supuestos).
Municipio de gran población
- Recurso de reposición: potestativo. No es un requisito previo obligatorio.
- Reclamación económico-administrativa directamente ante el TEAM. Plazo: 1 mes desde la notificación de la liquidación.
- Desestimación del TEAM: recurso contencioso-administrativo. Plazo: 2 meses.
Municipio no considerado de gran población
- Recurso de reposición: obligatorio. Plazo: 1 mes desde la notificación de la liquidación.
- Desestimación del recurso de reposición: recurso contencioso-administrativo ante el Juzgado Contencioso-Administrativo competente. Plazo: 2 meses.
- Si no se recurrió en plazo: solo cabe el procedimiento especial de nulidad previsto en el art. 217 LGT, con causas muy tasadas.
Tabla de plazos y vías de recurso
Muchos contribuyentes pierden el derecho a la devolución por desconocer los plazos. Esta tabla recoge los principales supuestos:
Vía de recurso | Sistema | Plazo | Dónde se presenta |
Solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos | Autoliquidación | 4 años desde el fin del plazo de presentación | Ayuntamiento donde se pagó |
Recurso de reposición | Liquidación municipal | 1 mes desde la notificación | Mismo Ayuntamiento |
Reclamación económico-administrativa (TEAM/TEAR) | Liquidación municipal | 1 mes desde la notificación de la liquidación o de la desestimación del recurso de reposición | TEAM (gran población) o TEAR autonómico |
Recurso contencioso-administrativo | Ambos | 2 meses desde la desestimación en vía administrativa | Juzgado C-A o TSJ autonómico |
Aviso: no actuar dentro de estos plazos supone la firmeza de la liquidación y la pérdida del derecho a reclamar, sin posibilidad de recuperación salvo nulidad de pleno derecho.
Pasos prácticos para impugnar la plusvalía municipal
El proceso es similar tanto si hay pérdida total como si la cuota se calculó incorrectamente (por ejemplo, sin aplicar el método más favorable):
- Verificar si hubo minusvalía real o cálculo incorrecto del método: comparar escrituras y calcular ambos métodos.
- Reunir la documentación: escritura de compra, escritura de venta, justificante del pago e informe de tasación si se dispone.
- Identificar la vía: autoliquidación (Madrid, Barcelona y grandes ciudades) o liquidación municipal.
- Presentar la solicitud dentro del plazo: rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos, o recurso de reposición contra la liquidación.
- Agotar la vía administrativa antes de acudir a la vía judicial: recurso de reposición → TEAR/TEAM → contencioso-administrativo.
Asesoría en plusvalía municipal y fiscalidad de transmisiones
Recurrir la plusvalía municipal requiere determinar qué sistema usó el Ayuntamiento, qué método de cálculo se aplicó, si la venta se realizó con pérdida y si los plazos de recurso siguen abiertos. Un error de procedimiento (presentar la solicitud incorrecta o fuera de plazo) puede hacer que se pierda el derecho aunque la reclamación sea fundada.
En QualityConta, asesoría fiscal especializada en Madrid, revisamos la autoliquidación o liquidación practicada, comprobamos si se aplicó el método más favorable, verificamos si los plazos de recurso siguen abiertos y redactamos los escritos necesarios para cada vía.
Preguntas frecuentes sobre el recurso de la plusvalía municipal
¿Qué es el Impuesto de Plusvalía Municipal?
Es el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Grava el incremento de valor de los terrenos urbanos entre la adquisición y la transmisión. Lo gestiona cada Ayuntamiento. Desde el RDL 26/2021, si no hay incremento real de valor, la operación no está sujeta.
¿Cuál es el plazo para reclamar si la venta se hizo con pérdidas hace varios años?
Depende del sistema de liquidación. En autoliquidación, el plazo es de 4 años desde el fin del plazo de presentación. En liquidación municipal, el recurso de reposición debe interponerse en 1 mes desde la notificación. Pasados esos plazos sin actuar, la liquidación es firme.
¿Qué diferencia hay entre liquidación y autoliquidación?
En la liquidación, el Ayuntamiento calcula y notifica la cuota. En la autoliquidación, es el propio contribuyente quien la calcula y paga. Madrid capital y la mayoría de grandes ciudades operan con autoliquidación. La vía de recurso es diferente en cada caso.
¿Bastan las escrituras para acreditar la minusvalía o es necesaria una tasación?
Las escrituras de compra y venta son el documento principal y suficiente para iniciar la reclamación. La tasación pericial refuerza la posición si el Ayuntamiento discute los valores declarados, pero no es obligatoria.
¿Es posible reclamar si la venta tuvo ganancia pero la cuota resultante fue excesiva?
Sí. Desde el RDL 26/2021, cuando el método objetivo arroja una cuota superior a la del método real, el contribuyente tiene derecho a que se aplique el método real. Si el Ayuntamiento no lo hizo de oficio, puede reclamarse la diferencia.
¿Es obligatorio el recurso de reposición antes de acudir a la vía judicial?
Depende del municipio. En ayuntamientos no considerados de gran población, sí es obligatorio. En municipios de gran población (como Madrid), el recurso de reposición es potestativo y puede acudirse directamente al TEAM.
¿Pueden reclamarse plusvalías pagadas antes de la STC 182/2021?
Solo si la liquidación no era firme el 26 de octubre de 2021. Las liquidaciones que ya eran firmes en esa fecha no son revisables al amparo de dicha sentencia. Sí pueden revisarse las que estuvieran recurridas o en plazo de recurso en ese momento.
¿Es necesaria la intervención de un abogado?
No es obligatorio para la fase administrativa (rectificación de autoliquidación y recurso de reposición). En la vía contencioso-administrativa ante juzgados o el TSJ, generalmente sí se requiere representación de abogado y procurador.
