La cesión gratuita de uso de un bien inmueble a una fundación o entidad sin ánimo de lucro es una de las formas de mecenazgo menos conocidas, pero fiscalmente más eficientes que reconoce el ordenamiento tributario español.
A diferencia de los donativos dinerarios, su tratamiento fiscal exige analizar tres impuestos por separado, calcular correctamente la base de deducción y distinguir si la operación se produce entre partes vinculadas o independientes, ya que las implicaciones en la valoración son distintas.
En QualityConta, asesoría fiscal y contable especializada en fundaciones y entidades sin ánimo de lucro con más de 30 años de experiencia en Madrid, analizamos en detalle el régimen fiscal vigente en 2026 y los puntos críticos que deben revisarse antes de formalizar este tipo de operación.
Marco normativo vigente en 2026: Ley 49/2002 y sus últimas modificaciones
El régimen fiscal del mecenazgo en España se regula principalmente en la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo. Los artículos 17, 18, 19 y 20 de esta norma recogen el tratamiento de los donativos, donaciones y aportaciones deducibles, incluyendo expresamente las cesiones de uso de bienes.
La última modificación relevante fue introducida por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, que elevó los porcentajes de deducción aplicables tanto en IRPF como en Impuesto sobre Sociedades. A fecha de 2026, no se han producido nuevas modificaciones sobre estos porcentajes ni sobre la mecánica de cálculo de la base de deducción en cesiones gratuitas de inmuebles, por lo que el régimen es el que se describe a continuación.
Qué es una cesión gratuita de uso de inmueble a efectos fiscales
La cesión gratuita de uso de un inmueble es la entrega del derecho de uso de un bien inmueble sin contraprestación económica, manteniendo el cedente la titularidad dominical del bien. La fundación o entidad beneficiaria lo utiliza para desarrollar sus actividades de interés general y el cedente (persona física o jurídica) obtiene los beneficios fiscales previstos en la Ley 49/2002 de forma equiparable a un donativo en especie.
Esta figura se distingue de:
- La donación plena del inmueble, que transmite la propiedad y tiene un régimen fiscal distinto.
- El arrendamiento a precio reducido, que sí genera contraprestación y no encaja en el régimen de mecenazgo.
- La cesión de uso entre partes vinculadas con precio de transferencia, que exige valoración a mercado independientemente de su carácter gratuito (ver sección específica más adelante).
Cálculo de la base de deducción: qué gastos computan y cuáles no
La base de deducción en las cesiones gratuitas de uso no es el valor de mercado del inmueble ni la renta que hipotéticamente se podría obtener. Se determina a partir de los gastos efectivamente soportados por el cedente durante el período de cesión, con el límite del valor de mercado del bien si estuviera arrendado.
Gastos que sí forman parte de la base de deducción
Solo computan los gastos que serían deducibles en un arrendamiento oneroso conforme a la normativa del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades, según el cedente sea persona física o jurídica:
- Reparaciones y conservación
- Amortización del inmueble
- Gastos de comunidad
- Prima de seguro del inmueble
- Otros gastos directamente vinculados al inmueble (suministros si corren a cargo del cedente, etc.)
Gastos excluidos de la base de deducción
No forman parte de la base, aunque el cedente los soporte efectivamente:
- Tributos de carácter real (IBI, tasas municipales)
- Gastos financieros (intereses de préstamos hipotecarios o de adquisición)
- Sanciones y recargos de cualquier clase
Tabla resumen de gastos
Concepto de gasto | ¿Computa en la base? | Observación |
Reparaciones y conservación | ✓ Sí | Conforme a art. 23.1 LIRPF y LIS |
Amortización del inmueble | ✓ Sí | Según tablas fiscales aplicables |
Gastos de comunidad | ✓ Sí | Si los abona el cedente |
Seguro del inmueble | ✓ Sí | Prima anual proporcionada al período |
IBI y tasas municipales | ✗ No | Tributos reales, expresamente excluidos |
Intereses de préstamo | ✗ No | Gastos financieros, excluidos por norma |
Sanciones o recargos | ✗ No | En ningún caso |
Valor de mercado del alquiler | Límite máximo | No puede superarse como base de deducción |
Cesión entre partes no vinculadas y entre partes vinculadas: implicaciones en la valoración
Este es uno de los aspectos que con mayor frecuencia genera incertidumbre en la práctica y que, sin embargo, tiene consecuencias fiscales relevantes.
Operación entre partes no vinculadas
Cuando el cedente y la fundación beneficiaria son partes independientes (es decir, no existe ninguna relación de control, participación accionarial, vínculos de parentesco u otros supuestos del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades), la operación se documenta por los gastos reales del cedente, con el límite del valor de mercado del alquiler equivalente. La Administración tributaria puede contrastar que la base declarada no supera ese valor de mercado, pero no existe obligación adicional de documentación de precios de transferencia.
Operación entre partes vinculadas
La situación cambia sustancialmente cuando el cedente y la fundación están vinculados en el sentido del artículo 18 LIS. Los supuestos más frecuentes en la práctica son:
- Una sociedad limitada cede un inmueble a una fundación en cuyo patronato participa el socio mayoritario de la sociedad.
- Un empresario individual cede un inmueble a una fundación familiar de la que es patrono.
- Una empresa del grupo cede un inmueble a la fundación corporativa del grupo.
En estos casos, la operación queda sujeta al régimen de operaciones vinculadas, lo que implica:
- Valoración obligatoria a precio de mercado: el valor de la cesión debe fijarse al precio que habrían acordado partes independientes en condiciones normales de mercado. Este precio de mercado equivale, en la práctica, a la renta de alquiler que se obtendría por el inmueble en condiciones comparables.
- Documentación de precios de transferencia: si se superan los umbrales de materialidad previstos en la normativa (artículo 18.3 LIS y el Reglamento del IS), la operación debe estar respaldada por documentación específica que acredite la valoración a mercado.
- Implicaciones en el IS del cedente: si la valoración a mercado difiere de los gastos reales soportados, el cedente debe ajustar su base imponible conforme a la valoración de mercado. La deducción por mecenazgo, sin embargo, se calculará sobre los gastos reales con el límite de ese valor de mercado.
- Riesgo de regularización: si la Inspección tributaria considera que la operación entre vinculadas no se ha valorado correctamente, puede regularizar tanto la base imponible del cedente como los beneficios fiscales aplicados.
En cualquier operación entre partes vinculadas, la recomendación es obtener una valoración pericial o de mercado con carácter previo a la cesión y documentar adecuadamente la operación en la memoria de las cuentas anuales.
IRPF: deducción para personas físicas
Cuando el cedente es una persona física con residencia fiscal en España, la deducción se practica en la cuota íntegra del IRPF conforme al artículo 19 de la Ley 49/2002 en su redacción vigente tras el Real Decreto-ley 6/2023.
Los porcentajes aplicables sobre la base de deducción son:
Tramo | Porcentaje de deducción | Condición |
Primeros 250 € de base (suma total de donativos del ejercicio a entidades Ley 49/2002) | 80 % | Primer donativo o sin recurrencia acreditada |
Exceso sobre 250 € | 40 % | Primer donativo o sin recurrencia acreditada |
Exceso sobre 250 € con recurrencia | 45 % | Donativo igual o superior a la misma entidad los dos ejercicios anteriores |
Límite cuantitativo general: la base de deducción no puede exceder el 10 % de la base liquidable del ejercicio. Para actividades y programas declarados prioritarios de mecenazgo en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, este límite puede ampliarse hasta el 15 % de la base liquidable.
El exceso de base que supere el límite del ejercicio puede trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes.
IS: deducción para personas jurídicas
Cuando el cedente es una persona jurídica sujeta al Impuesto sobre Sociedades, la deducción se aplica sobre la cuota íntegra conforme al artículo 20 de la Ley 49/2002.
Supuesto | Porcentaje de deducción |
Donativo o cesión sin recurrencia | 40 % |
Donativo o cesión con recurrencia (igual o superior a la misma entidad dos ejercicios anteriores) | 50 % |
Límite cuantitativo general: la base de deducción no puede exceder el 15 % de la base imponible del período impositivo. Para actividades prioritarias de mecenazgo, la Ley de Presupuestos puede elevar este límite al 20 % de la base imponible.
Ajuste extracontable obligatorio: el donativo o cesión no es gasto fiscalmente deducible en el IS. Esto exige practicar un ajuste extracontable positivo en la declaración del Impuesto sobre Sociedades (modelo 200) por el importe de los gastos del inmueble registrados contablemente, de forma que no minoren la base imponible. La ventaja fiscal proviene exclusivamente de la deducción en cuota, no de la deducibilidad del gasto.
Obligaciones formales y contabilidad
Independientemente del tipo de cedente, la operación exige cumplir una serie de requisitos formales para que los beneficios fiscales sean aplicables:
- Obtener el certificado acreditativo de la donación emitido por la fundación receptora, con indicación de la fecha, descripción del bien cedido, período de cesión y destino a actividades de interés general.
- Si el cedente es empresa: registrar los gastos contablemente y documentar el ajuste extracontable en el modelo 200.
- Conservar la documentación acreditativa de los gastos (facturas, contratos de seguro, recibos de comunidad) durante el período de prescripción.
- Si la operación es entre partes vinculadas: disponer de documentación de precios de transferencia según los umbrales del artículo 18.3 LIS.
Asesoramiento especializado para fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
El régimen fiscal de las cesiones gratuitas de inmuebles a fundaciones combina normativa del IRPF, del IS, del IVA y de operaciones vinculadas. Una planificación incorrecta puede derivar en regularizaciones con intereses de demora o en la pérdida de los beneficios fiscales.
En QualityConta, asesoría especializada en fundaciones y entidades sin ánimo de lucro, analizamos cada operación en su contexto concreto: verificamos la situación de la entidad receptora bajo la Ley 49/2002, calculamos la base de deducción con precisión y asesoramos sobre el tratamiento del IVA y las obligaciones de documentación entre partes vinculadas.
Si su empresa o patrimonio personal contempla una cesión de este tipo, consúltenos antes de formalizarla. La revisión previa evita contingencias que, una vez producidas, son más costosas de corregir.
Preguntas frecuentes sobre la cesión gratuita de inmuebles a fundaciones
¿Qué es exactamente la cesión gratuita de uso de un inmueble a una fundación?
Es la entrega del derecho de uso de un bien inmueble sin recibir ninguna contraprestación, manteniendo el propietario la titularidad. La fundación utiliza el inmueble para sus actividades de interés general y el cedente obtiene beneficios fiscales en IRPF o IS, siempre que la entidad esté acogida a la Ley 49/2002.
¿Cómo se calcula la base de deducción en la cesión gratuita de un inmueble?
La base es el importe de los gastos que el cedente soporta por el inmueble durante el período de cesión y que serían deducibles en un arrendamiento oneroso: reparaciones, amortización, gastos de comunidad y seguro. Quedan excluidos el IBI, los intereses de préstamos y las sanciones. Además, la base no puede superar el valor de mercado del arrendamiento equivalente.
¿Qué porcentaje de deducción se aplica en el IRPF?
El 80 % sobre los primeros 250 € de base acumulada en el ejercicio, y el 40 % sobre el exceso. Si el cedente ha donado un importe igual o superior a la misma entidad en los dos ejercicios anteriores (recurrencia), el porcentaje del exceso sube al 45 %.
¿Y en el Impuesto sobre Sociedades?
El 40 % con carácter general, y el 50 % cuando exista recurrencia (donativo igual o superior a la misma entidad los dos ejercicios anteriores). En ningún caso el gasto del donativo es deducible en la base imponible del IS: la ventaja fiscal proviene exclusivamente de la deducción en cuota.
¿Tiene IVA la cesión gratuita de un inmueble a una fundación?
Puede tenerlo. Si el cedente es sujeto pasivo del IVA y el inmueble forma parte de su patrimonio empresarial, la cesión gratuita puede quedar sujeta al IVA como autoconsumo de servicios. En ese caso, la base imponible son los gastos computables del inmueble y el cedente debe emitir una autofactura. La situación debe analizarse caso por caso.
¿Qué ocurre si la cesión es entre partes vinculadas?
La operación queda sujeta al régimen de operaciones vinculadas del artículo 18 LIS, lo que exige valorarla a precio de mercado y, si se superan los umbrales de materialidad, documentarla conforme a las reglas de precios de transferencia. La valoración incorrecta puede derivar en regularizaciones de la Inspección tributaria tanto en la base imponible del cedente como en los beneficios fiscales aplicados.
¿Qué justificación documental exige la Agencia Tributaria?
El cedente debe disponer del certificado emitido por la fundación acreditando la donación, las facturas y justificantes de los gastos computados, y —si el cedente es empresa— el ajuste extracontable en el modelo 200. Para operaciones entre vinculadas, se añade la documentación de precios de transferencia.
¿Es compatible la cesión gratuita de un inmueble con la obligación de facturar a la fundación?
Depende del tratamiento en IVA. Si la cesión está sujeta a IVA por autoconsumo, el cedente debe emitir una autofactura, aunque no exista ningún pago. Esta obligación formal es independiente del régimen de mecenazgo en IRPF o IS.
¿Se puede aplicar esta deducción si la fundación no está acogida a la Ley 49/2002?
No. El régimen de deducciones por mecenazgo es exclusivo para entidades que cumplan los requisitos del artículo 3 de la Ley 49/2002 y hayan optado por aplicar el régimen especial. Si la entidad beneficiaria no cumple estos requisitos, la cesión no da derecho a las deducciones descritas.
