La Ley 49/2002 permite que las donaciones a entidades sin ánimo de lucro incluyan la cesión gratuita de uso de bienes inmuebles o muebles, una opción que amplía las formas de aportar recursos y obtener beneficios fiscales.
A fecha 2024–2025 no se ha producido ningún cambio normativo que modifique este tratamiento fiscal general, por lo que siguen siendo aplicables los artículos 17, 18, 19 y 20 de la Ley 49/2002, en su redacción actualizada por el Real Decreto-ley 6/2023.
¿Qué es una cesión gratuita de uso a una fundación?
Es la entrega del uso de un inmueble sin contraprestación, manteniendo el propietario la titularidad. La fundación lo utiliza para actividades de interés general y el cedente obtiene beneficios fiscales equiparables a los donativos.
Base de deducción: cómo se calcula en 2025
La deducción se determina a partir de los gastos que soporta el propietario mientras dura la cesión, sin superar el valor de mercado del inmueble si estuviera alquilado.
1. Gastos deducibles (sí computan)
Solo se incluyen los gastos que serían deducibles en un arrendamiento oneroso:
- Reparaciones y mantenimiento
- Amortización
- Gastos de comunidad
- Seguro
- Otros gastos operativos directamente relacionados con el inmueble
2. Gastos excluidos (no computan)
No forman parte de la base de deducción:
- Tributos (IBI, tasas…)
- Gastos financieros (intereses de préstamos)
- Sanciones o recargos
3. Contabilidad obligatoria
Si el cedente es empresa o empresario con obligación contable:
- Los gastos deben estar registrados contablemente.
- El donativo no es gasto deducible, lo que exige un ajuste extracontable positivo en el Impuesto sobre Sociedades.
Porcentajes de deducción aplicables (IS e IRPF)
A continuación se detallan los porcentajes y límites vigentes. Estos porcentajes son los vigentes tras la reforma de la Ley 49/2002 por el Real Decreto-ley 6/2023 y, a fecha de 2025, no han sufrido nuevas modificaciones.
IRPF – Personas físicas
- 80 %sobre los primeros 250 € de la base de deducción (importe total donado en el ejercicio a entidades acogidas a la Ley 49/2002).
- 40 %sobre el exceso de 250 €.
- 45 %sobre el exceso de 250 € cuando exista recurrencia en la donación (donativos de importe igual o superior a la misma entidad en los dos ejercicios inmediatos anteriores).
Impuesto sobre Sociedades – Personas jurídicas
- 40 %de la base de deducción.
- 50 %de la base de deducción cuando exista recurrencia en la donación (donativos de importe igual o superior a la misma entidad en los dos ejercicios inmediatos anteriores).
Límite general
En el régimen común estatal, los límites cuantitativos son:
- IRPF (personas físicas): la base de la deducción por donativos, donaciones, aportaciones y cesiones gratuitas de uso acogidas a la Ley 49/2002 no puede superar, con carácter general, el 10 % de la base liquidable del ejercicio. Para las actividades y programas prioritarios de mecenazgo definidos cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, este límite puede ampliarse hasta el 15 % de la base liquidable.
- Impuesto sobre Sociedades (personas jurídicas): la base de la deducción no puede exceder, con carácter general, del 15 % de la base imponible del período impositivo. Para actividades y programas prioritarios de mecenazgo, la Ley de Presupuestos puede elevar el límite hasta el 20 % de la base imponible.
Ejemplo práctico
Una empresa cede gratuitamente un local a una fundación. Durante el año incurre en los siguientes gastos:
- Reparaciones: 3.500 €
- Amortización: 2.000 €
- Comunidad: 1.000 €
- Seguro: 500 €
- Otros gastos como IBI o intereses no son deducibles.
Cálculo de la base de deducción:
Se computan únicamente los gastos deducibles (3.500 + 2.000 + 1.000 + 500) = 7.000 €.
Deducción aplicable en IS:
Al ser el primer ejercicio de donación, aplica el 40 %.
7.000 € × 40 % = 2.800 € de deducción
Ajuste extracontable:
El donativo no es gasto deducible, por lo que se realiza un ajuste positivo por el total de gastos contables del inmueble (incluyendo aquellos no deducibles para la base del donativo, como el IBI o intereses)26. Aun así, la ventaja fiscal de la deducción es superior al ahorro que se obtendría si todos esos gastos fueran simplemente gastos deducibles.
IVA en la cesión gratuita de inmuebles
En IVA existe una regla importante: las cesiones gratuitas de servicios sujetas a IVA deben facturarse, incluso si no hay contraprestación.
- La base imponible será el importe total de los gastos del inmueble.
- Este tratamiento es distinto al de los donativos en especie, que sí pueden tener base imponible cero en determinados supuestos.
Conclusión
La cesión gratuita de inmuebles a fundaciones sigue siendo en 2025 una herramienta fiscalmente eficiente para apoyar actividades de interés general. Ofrece beneficios fiscales relevantes, un marco normativo estable, reglas de cálculo claras y plena compatibilidad con la Ley 49/2002 en su redacción actual.
